Prodali ste stan i iz Porezne uprave je stiglo pismo? Prva pomisao je veliki porez, pa nastane panika. U većini slučajeva porez se ipak ne plaća, čak i kada je stan prodan brzo nakon kupnje. Ključno je znati po kojem ste pravilu oslobođeni i kako to dokazati.
UKRATKO
Porez na dohodak od prodaje stana ne plaća se u dva najčešća slučaja. Prvi: stan je prodan nakon dvije godine od kupnje. Drugi: stan je služio za vaše stanovanje, i tada ste oslobođeni čak i ako ste prodali ranije. Za drugi slučaj morate dokazati da ste u stanu stvarno živjeli, jer sama prijava prebivališta nije dovoljna.
Kada se uopće plaća porez na prodaju stana?
Porez na dohodak od otuđenja nekretnine dolazi u obzir samo ako je stan prodan unutar dvije godine od kupnje. Ako je od dana nabave prošlo više od dvije godine, dohodak se ne oporezuje i tu priča staje (čl. 58. st. 2. Zakona o porezu na dohodak).
Dan nabave kupljenog stana je datum kupoprodajnog ugovora kojim ste stan kupili (čl. 68. Pravilnika o porezu na dohodak). Kod nekretnina izgrađenih u vlastitoj režiji, rekonstruiranih nekretnina ili nekretnina kojima je promijenjen oblik i namjena vrijede posebna pravila, pa dan nabave može biti dan kada je nekretnina osposobljena za uporabu.
Važno je razlikovati dva poreza. Ovdje govorimo o porezu prodavatelja na ostvarenu dobit. Porez na promet nekretnina od 3 % plaća kupac i to je zasebna stavka.
Prodali ste unutar dvije godine? Provjerite oslobođenje zbog stanovanja
I kada je stan prodan unutar dvije godine, porez otpada ako je stan služio za stanovanje vama kao vlasniku ili uzdržavanim članovima vaše uže obitelji (čl. 58. st. 4. t. 1.). Ovo oslobođenje ne ovisi o roku. Vrijedi i ako ste prodali nakon nekoliko mjeseci.
Tko se smatra korisnikom stanovanja
Oslobođenje vrijedi ako ste u stanu živjeli vi osobno ili uzdržavani član vaše uže obitelji. Uzdržavanim članovima uže obitelji smatraju se, među ostalim, bračni drug, djeca i roditelji poreznog obveznika (čl. 14. st. 4. i 5.). Nije dovoljno da je u stanu živio bilo koji rođak koji nije uzdržavani član vaše uže obitelji.
Kako dokazati da ste stvarno živjeli u stanu
Ovdje je zamka na kojoj mnogi izgube oslobođenje. Zakon traži da dokažete činjenicu stalnog stanovanja, a prijava prebivališta na toj adresi ne smatra se dovoljnim dokazom (čl. 58. st. 5.).
Porezna uprava uz uvjerenje o prebivalištu traži i dodatne dokaze, najčešće režijske račune na vaše ime i na adresu stana (struja, voda, plin, komunalna naknada, pričuva). Sačuvajte ih za cijelo razdoblje dok ste u stanu živjeli.
PAZI
Prijavljeno prebivalište samo po sebi ne dokazuje stanovanje. Ako nemate režijske račune i druge dokaze o stvarnom životu u stanu, Porezna uprava može utvrditi poreznu obvezu iako ste tamo doista živjeli.
Ostali slučajevi u kojima nema poreza
Osim dva glavna pravila, dohodak od prodaje nekretnine ne oporezuje se i u ovim situacijama:
- otuđenje između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji te drugih članova uže obitelji,
- otuđenje u neposrednoj vezi s razvodom braka,
- otuđenje u vezi s nasljeđivanjem nekretnine,
- kada nema razlike između nabavne i prodajne cijene, jer tada nema dohotka.
PAZI
Ako prodajete više nekretnina, nekretninu ste dobili darovanjem, gradili ste je sami ili je stečena po ugovoru o dosmrtnom ili doživotnom uzdržavanju, pravila mogu biti drukčija. Tada treba posebno provjeriti porezni tretman prije odgovora Poreznoj upravi.
Kako se računa porez ako obveza ipak postoji
Ako nijedno oslobođenje ne vrijedi, porez se ne plaća na cijelu prodajnu cijenu, nego samo na ostvarenu razliku. Osnovica je razlika između prodajne (tržišne) vrijednosti i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Od toga se odbijaju dokumentirani troškovi ulaganja i troškovi prodaje (javni bilježnik, odvjetnik, agencija).
Na tako utvrđenu osnovicu plaća se porez po stopi 24 %, prema rješenju Porezne uprave, u roku 15 dana od primitka rješenja (čl. 62. st. 3.).
PRIMJER IZ PRAKSE
Vlasnik je 2024. kupio stan kao ulaganje i u njemu nije stanovao. Stan je 2025., dakle unutar dvije godine, prodao uz malu zaradu. Oslobođenje zbog stanovanja ne vrijedi, pa se porez računa ovako:
| Stavka | Iznos (EUR) |
|---|---|
| Prodajna (tržišna) vrijednost | 170.000,00 |
| Nabavna vrijednost | 150.000,00 |
| Troškovi prodaje (bilježnik, agencija) | 3.000,00 |
| Dohodak (porezna osnovica) | 17.000,00 |
| Porez na dohodak (24 %) | 4.080,00 |
Da je vlasnik u stanu stvarno živio i to mogao dokazati režijskim računima, oslobođenje bi vrijedilo i porez bi bio 0,00 EUR. Napomena: nabavna vrijednost se dodatno uvećava za rast proizvođačkih cijena, što još smanjuje osnovicu. U primjeru je to izostavljeno radi jednostavnosti.
Najčešće pogreške
- Misle da se porez plaća na cijelu prodajnu cijenu. Plaća se samo na razliku između nabavne i prodajne vrijednosti.
- Oslanjaju se samo na prijavu prebivališta kao dokaz stanovanja. Zakon traži dokaz stvarnog stalnog stanovanja.
- Ne čuvaju režijske račune i ugovore, pa oslobođenje teško dokazuju.
- Miješaju dva različita poreza. Porez na promet nekretnina (3 %) plaća kupac, a porez na dohodak od prodaje plaća prodavatelj.
- Zaborave na poseban režim kod darovanja. Ako je stan stečen darovanjem pa prodan unutar dvije godine od dana kada ga je nabavio darovatelj, prodavatelju se može utvrditi dohodak od imovine. U tom se slučaju danom nabave smatra dan nabave darovatelja, a nabavnu vrijednost čini tržišna vrijednost u trenutku nabave (čl. 58. st. 7.).
OSVRT IZ PRAKSE
U praksi se ljudi najviše preplaše kada iz Porezne stigne poziv nakon prodaje stana. Nedavno me nazvao prodavatelj u panici jer je stan prodao prije isteka dvije godine. Kada smo prošli papire, ispalo je da je u stanu živio godinu dana i imao sve režijske račune na svoje ime. Oslobođenje je bilo čisto i porez nije platio. Poruka je jednostavna: ako ste u stanu živjeli, sačuvajte račune za struju i režije, jer prijava prebivališta sama po sebi Poreznoj nije dovoljan dokaz.
Mirela Glavota, mag. oec., ovl. rač. i ovl. rev.
Česta pitanja
Prodao sam stan u kojem sam živio nakon samo godinu dana. Plaćam li porez?
Ne, ako dokažete da ste u stanu stvarno živjeli. Oslobođenje zbog stanovanja ne ovisi o roku od dvije godine.
Imao sam prijavljeno prebivalište na toj adresi. Je li to dovoljno?
Nije samo po sebi. Uz prebivalište trebate i dokaze o stvarnom životu u stanu, najčešće režijske račune na svoje ime.
Tko plaća porez na promet nekretnina od 3 %?
Kupac. To je odvojeno od poreza na dohodak koji se tiče prodavatelja.
Kako i kada se plaća porez ako obveza postoji?
Prema rješenju Porezne uprave, po stopi 24 % na ostvarenu dobit, u roku 15 dana od primitka rješenja.
Naslijedio sam stan i prodao ga. Plaćam li porez?
Otuđenje u vezi s nasljeđivanjem ne oporezuje se, uz uvjete iz zakona. Provjerite svoj konkretan slučaj jer kod naknadne prodaje postoje iznimke.
Zaključak
Prodaja stana unutar dvije godine ne znači automatski porez. Ako je stan služio za vaše stanovanje, oslobođeni ste bez obzira na rok, ali to morate dokazati režijskim računima, ne samo prebivalištem. Ako obveza ipak postoji, porez se plaća samo na dobit, po stopi 24 %. Sačuvajte ugovore i račune i na poziv Porezne odgovorite na vrijeme.
Povezani članci
- Uzdržavani član u 2026.: tko se priznaje i kako smanjuje porez
- Osobni odbitak 2026.: koliko iznosi i kako ga koristiti
- Što je konačni drugi dohodak i kada se plaća porez
Izvori propisa
Zakon o porezu na dohodak (NN 152/24), čl. 58., čl. 60. i čl. 62. Pravilnik o porezu na dohodak, čl. 68. Opći porezni zakon, čl. 77.
BrutoNeto.hr • E-pošta: savjetnik@bruto-neto.hr • Telefon: 0800 369 369 • Srpanj 2026.
